El 10 de enero de 2017 se publicó la Ley N° 30534 la cual modifica los artículos 76, 77 y 80 de la Ley N° 29571 Código de Protección y Defensa del Consumidor (el Código).  Estos artículos se encuentran dentro del capítulo referido a Productos o Servicios Inmobiliarios, de interés para todos aquellos involucrados en este sector, sea como constructores, promotores y, por supuesto, adquirentes de un inmueble, sobre todo para vivienda.

La principal modificación al artículo 76 se refiere a la obligación impuesta a las empresas promotoras inmobiliarias y a las constructoras, en cuanto a la publicidad escrita de un bien inmueble futuro, de consignar la información que se señala en el artículo 77 y, además, se establece que el proveedor deberá proporcionar toda “documentación” que acredite la existencia de autorizaciones municipales, el área del inmueble, el proceso de titulación, habilitación urbana, saneamiento, materiales empleados en la construcción y en los acabados, inscripciones registrales del terreno y declaratoria de fábrica o de edificación, reglamento interno, independización y toda aquella documentación relevante. ¿Cuál es el cambio? Que, antes de la modificación, solo se tenía la obligación de proporcionar la “información”.  Lo que se busca con la modificación es que el adquirente de un inmueble futuro, de primer uso, cuente con toda la documentación necesaria que le permita tomar decisiones adecuadas reduciendo así la asimetría informativa que suele presentarse en este tipo de relaciones.

El artículo 77 ahora contempla nueva información que el proveedor también debe considerar como información mínima con la que debe contar el consumidor.  Esta información, además de la ya contemplada en dicho artículo como la identificación del proveedor, de su representante legal o sus datos de contacto, así como información relacionada con la descripción del inmueble, también deberá incluir, según el texto de la norma, lo siguiente:

1.    Los antecedentes del proveedor y su comportamiento en el mercado de productos y servicios inmobiliarios.

2.    La condición sismo resistente del inmueble que se oferta, presentándose la documentación que lo acredite, de ser solicitado por el consumidor.

3.    La existencia de la Central de Información de Promotores Inmobiliarios y/o Empresas Constructoras de Unidades Inmobiliarias, creada mediante la Ley 29203; el registro de infracciones y sanciones por el incumplimiento de las disposiciones del presente Código a cargo del Indecopi, conforme lo establece el artículo 119 del presente Código; y, la existencia del portal Mira a Quién le Compras, a cargo, también, del Indecopi.

4.    Los canales para la atención de quejas, reclamos o denuncias ante las autoridades competentes, sea que se trate de página web, correo electrónico o un medio físico, debiendo exhibir tal información, en este último caso, mediante un aviso colocado en un lugar visible y fácilmente accesible al público, con las mismas dimensiones establecidas para el aviso del Libro de Reclamaciones al que hace referencia el artículo 151 del presente Código y su reglamento.

5.    Los proveedores deben adoptar medidas para permitir que el consumidor acceda fácilmente a la información señalada en el presente artículo.

Y una de las mayores novedades que trae el decreto que se reseña, tiene que hacer con el plazo de garantía que debe ofrecer el proveedor.

¿A qué se refiere la garantía?

De acuerdo con el Código de Protección y Defensa del Consumidor, las garantías son las características, condiciones o términos con los que cuenta el producto o servicio y pueden ser legales, explícitas o implícitas.  Si no se puede comercializar un producto o prestar un servicio sin cumplir con determinada garantía, estamos frente a una garantía legal.  Cuando es aquella que expresamente ofrece el proveedor en el contrato, estamos frente a una garantía explícita.  Y en el caso de las garantías implícitas, cuando ante el silencio del proveedor o del contrato, se entiende que el producto o servicio cumple con los fines previsibles para los cuales ha sido adquirido.

¿Cuál es el cambio?

Se ha modificado el literal a) del artículo 80 del Código que ahora señala lo siguiente en lo que se refiere al servicio post venta:

Los proveedores deben implementar y mantener procedimientos para ofrecer una información completa sobre lo siguiente:

a) Los períodos de garantía, que son establecidos por el proveedor de acuerdo con los siguientes criterios: (i) si son componentes o materiales, de acuerdo con lo establecido por el proveedor de los mismos; (ii) si son aspectos estructurales, como mínimo diez (10) años desde emitido el certificado de finalización de obra y recepción de obra por parte de la municipalidad.

La redacción anterior, en cuanto al periodo de garantía, establecía que, de tratarse de aspectos estructurales, el período de garantía era como mínimo de cinco años.  

¿Cómo funciona este cambio respecto del adquirente de un inmueble?

Cuando alguien compra un inmueble, sobre todo una persona que adquiere dicho bien para uso de vivienda, lo que espera es que el bien adquirido le permita, por fin, tener un lugar donde vivir tranquilamente esperando que el bien adquirido esté bien construido.  Nadie quiere comprar un problema si, además, esa adquisición se encuentra financiada por una entidad bancaria. Si se presentan defectos estructurales, el periodo de garantía, dentro del cual el proveedor debe responder, se incrementa ahora a diez años.

Ante lo establecido por la Ley en cuanto al plazo de garantía, habría que añadir la discusión en cuanto a los distintos participantes de esta relación compleja (por ejemplo, el cosntructor) y la regulación que establece el Código Civil y el Reglamento Nacional de Edificaciones.

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